Anteilige Immobilen-Schenkung ohne Darlehen

Schenkt ein Steuerpflichtiger einen Miteigentumsanteil an einem Vermietungsobjekt, ohne dass er ein Finanzierungsdarlehen anteilig mitüberträgt, kann er die Schuldzinsen künftig nur noch anteilig entsprechend seinem verbliebenen Miteigentumsanteil abziehen.

Praxis-Beispiel:
Der Alleineigentümer hatte ein Mietwohngrundstück erworben und zur Finanzierung ein Darlehen aufgenommen. In 2019 übertrug er mit notariellem Vertrag einen ideellen 2/5-Miteigentumsanteil im Wege einer vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn. Die Besitzübergabe erfolgte am 1.7.2019. Im notariellen Vertrag hieß es, dass die Grundschuld vom Erwerber entsprechend seinem Miteigentumsanteil zur dinglichen Haftung übernommen wird. Zu einer Schuldübernahme bzw. einem Schuldbeitritt gegenüber der Bank ist es hingegen nicht gekommen.

In der Feststellungserklärung 2020 für die Grundstücksgemeinschaft/Vermietungs-GbR, die ab dem 1.7.2019 besteht, machte die GbR Darlehenszinsen aus den Darlehen des Vaters in Höhe von 59.855,01 € als Sonderwerbungskosten geltend. Das Finanzamt erkannte nur 3/5 der Zinsen = 35.913,01 € entsprechend dem Miteigentumsanteil des Vaters an. Die Zinsen behandelte er antragsgemäß als Sonderwerbungskosten. Die übrigen Zinsen blieben unberücksichtigt. Hiergegen legte die GbR Einspruch ein, den das Finanzamt als unbegründet zurückwies.

Das Finanzgericht wies die Klage ab. Überträgt der Grundstückseigentümer ein Grundstück unter Zurückbehaltung der Darlehensverpflichtung schenkweise auf seine Kinder, so verlieren die Schulden den Bezug zum Objekt und gehen in den privaten Bereich über, der nicht mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im wirtschaftlichen Zusammenhang steht. Begründung: Da das bei der Bank aufgenommene Darlehen der Finanzierung des gesamten Gebäudes diente, wird mit der Übertragung eines Miteigentumsanteils auf den Sohn der Finanzierungszusammenhang des Darlehens mit dem Gebäude anteilig zu dem übertragenen Miteigentumsanteil gelöst. Der Vater hat insoweit eine kreditfinanzierte Schenkung vorgenommen, was zur Folge hat, dass die Darlehenszinsen vom Vater von diesem Zeitpunkt an nicht mehr abgezogen werden können. Ein Abzug beim Sohn kommt ebenso wenig in Betracht, weil dieser die Darlehenszinsen weder gezahlt noch der Bank geschuldet hat.

Hinweis: Das Finanzgericht hat die Revision im Hinblick auf die Frage zugelassen, ob es sachlich gerechtfertigt ist, den Sachverhalt anders zu behandeln als bei Einkünften aus Gewerbebetrieb. Die Revision wurde eingelegt und ist beim BFH unter dem Az. IX R 2/24 anhängig. Gegen vergleichbare Fälle sollte Einspruch eingelegt und eine Aussetzung des Verfahrens beantragt werden.